ZADATEK A ZALICZKA

Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica i którą formę zabezpieczenia wybrać?

W obrocie gospodarczym i w relacjach między osobami prywatnymi bardzo często pojawia się potrzeba zabezpieczenia danej transakcji. Najczęściej spotykanymi formami są zadatek oraz zaliczka – szczególnie przy umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Z doświadczenia zawodowego, rozmów z Klientami i prowadzonych spraw wiem, że oba pojęcia bywają używane przez nich zamiennie. Jednak z punktu widzenia prawa różnią się zasadniczo i ta różnica może zadecydować o tym, kto i kiedy poniesie realne konsekwencje, jeśli umowa nie zostanie wykonana. Warto wiedzieć, kiedy lepiej zastosować zadatek, a kiedy korzystniejsza będzie zaliczka.

W dzisiejszym wpisie wyjaśniam, czym jest zadatek, czym jest zaliczka, jakie są ich skutki prawne oraz która forma daje większe bezpieczeństwo. Wspomnę także krótko o umowie przedwstępnej, ponieważ to właśnie przy okazji zawarcia umowy przedwstępnej strony często decydują się na wręczenie zadatku lub zaliczki. Temat umowy przedwstępnej to obszar rodzący wiele wątpliwości i problemów praktycznych.

Czym jest zadatek?

Zadatek to instytucja prawa cywilnego uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

art. 394

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Najprościej mówiąc zadatek jest to kwota (lub przedmiot) wręczana drugiej stronie przy zawieraniu umowy. Najczęściej jest to niewielka część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić osoba zobowiązana. Zadatek to część tego, co powinno zostać świadczone
w wykonaniu umowy. Zadatek może być dany przy każdej umowie, choć, jak zasygnalizowano powyżej, przeważnie zastrzega się go przy przedwstępnej umowie sprzedaży. Główną funkcją zadatku jest zabezpieczenie wykonania umowy.

Ważne jest, że nie wystarczy uregulowanie zadatku w umowie, ale konieczne jest wręczenie zadatku. Zadatek powinien być dany przez jedną stronę umowy oraz przyjęty przez drugą.

Jakie skutki niesienie ze sobą zadatek?

Skutki zastrzeżenia zadatku w świetle przepisów są jasne:

¾   jeżeli strona, która dała zadatek, nie wykona umowy – druga strona może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. Osoba, która dała zadatek – traci go,

¾   jeżeli strona, która otrzymała zadatek, nie wykona umowy – strona dająca może od umowy odstąpić i żądać dwukrotności zadatku,

¾   jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia (najczęściej ceny),

¾   jeżeli umowa nie zostanie wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony lub w sytuacji rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi.

Skutki określone w przywołanym przepisie będą miały zastosowanie, jeżeli strony nie umówiły się w umowie inaczej. Strony mogą więc inaczej uregulować skutki zadatku.

Jaka wysokość zadatku?

Relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem, co do zasady, jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron. Oznacza to, że nie ma odgórnie ustalonej maksymalnej czy minimalnej wysokości zadatku. Przyjmuje się jednak, że kwota zadatku jest to niewielka część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić osoba zobowiązana i zazwyczaj wynosi do 30 % wartości świadczenia.

Kiedy przedawniają się roszczenia związane z zadatkiem?

Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych (art. 118 k.c., zgodnie z którym jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata), chyba że przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia. Z sytuacją szczególnego terminu przedawnienia mamy do czynienia chociażby w przypadku umowy przedwstępnej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się bowiem z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka nie jest uregulowana w przepisach wprost, a jej funkcjonowanie wynika głównie z praktyki obrotu gospodarczego. Jest to po prostu przedpłata na poczet przyszłego świadczenia, jest to część przyszłego świadczenia.

Różnice między zadatkiem a zaliczką?

W przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek stronę zaliczkę należy zwrócić. Zaliczka podlega zwrotowi. Nie można więc zatrzymać zaliczki bądź żądać zapłaty zaliczki w podwójnej wysokości. To właśnie ten mechanizm „zatrzymania” lub „dwukrotnego zwrotu” sprawia, że zadatek jest dużo silniejszym narzędziem niż zaliczka.

Choć zadatek i zaliczka często występują w podobnych sytuacjach, ich znaczenie prawne jest całkowicie odmienne. Uświadomienie sobie, jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką jest to klucz do uniknięcia sporów. Nierzadko zdarza się, że w jednej umowie i co do tej samej kwoty strony używają zamiennie słów „zaliczka” i „zadatek”, z czym wiążą się później istotne problemy interpretacyjne. Prawidłowe określenie charakteru wpłaconej kwoty to klucz do uniknięcia sporów.

Czego unikać przy określaniu zadatki lub zaliczki?

– niejasnych sformułowań, takich jak „kupujący wpłaca sprzedającemu kwotę 50.000,00 złotych”,

– używania w umowie zamiennie słów „zaliczka” i „zadatek” w stosunku do tej samej kwoty,

 – regulowania zadatku w odrębnych porozumieniach, czy w ustnych umowach,

– ukrywania przekazania kwoty drugiej stronie.

Zadatek czy zaliczka?

Odpowiedź na pytanie co jest korzystniejsze – zadatek czy zaliczka, nie jest jednoznaczna. Należy wziąć pod uwagę kwestie indywidualne i dopasować właściwą instytucję do naszych potrzeb i poziomu zabezpieczeń, jaki chcemy uzyskać. Warto mieć na uwadze, że zaliczka pełni funkcję rozliczeniową i nie chroni stron przed rezygnacją z transakcji.

Kiedy warto wybrać zadatek? Co do zasady przy zakupie nieruchomości, przy droższych transakcjach, gdzie ryzyko negocjacji jest duże, gdy zależy nam, aby druga strona była zmotywowana do finalizacji transakcji.

Kiedy warto wybrać zaliczkę? Co do zasady przy transakcjach o niewielkiej wartości, gdy ryzyko niewykonania umowy jest niewielkie, czy przy prostych usługach lub zamówieniach.

Zadatek i zaliczka najczęściej pojawiają się w umowach przedwstępnych. To właśnie tam pełnią rolę zabezpieczenia na czas między ustaleniami stron a podpisaniem umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna jest dokumentem spotykanym niezwykle często w obrocie prawnym, zwłaszcza w branży nieruchomości. Umowa przedwstępna poprzedza podpisanie umowy ostatecznej i określa, na jakich warunkach strony zobowiązują się do jej zawarcia w przyszłości.

Choć umowa taka wydaje się prosta, to w praktyce generuje wiele sporów – często o wysoką wartość. Najczęściej dotyczą one braku precyzji, niekompletnych postanowień lub tego, czy strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, czy jedynie odszkodowania.

Ze względu na częste błędy przy sporządzaniu umów przedwstępnych, ten temat zasługuje na osobne omówienie. W kolejnym wpisie na blogu przybliżę szczegółowo problematykę umowy przedwstępnej, jej skutków, pułapek oraz tego, jak prawidłowo zabezpieczyć swoje interesy.