Eksmisja z lokalu mieszkalnego
jest stosunkowo wymagającą procedurą w prawie cywilnym. Właściciele mieszkań
często zgłaszają się do Kancelarii z pytaniem: czy mogę pozbyć się lokatora,
który nie płaci czynszu lub zajmuje lokal bez tytułu prawnego? Odpowiedź brzmi:
tak – ale tylko zgodnie z przepisami i po przejściu określonej procedury.
W niniejszym artykule omówię kiedy
eksmisja jest możliwa, jak wygląda postępowanie sądowe, ile kosztuje i ile trwa
oraz dlaczego warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.
Czym jest eksmisja lokatora?
Eksmisja to prawne i przymusowe
usunięcie osoby z lokalu, które co do zasady następuje na podstawie
prawomocnego wyroku sądu. W polskim prawie samodzielne usunięcie lokatora,
wymiana zamków czy odcięcie mediów są nielegalne i mogą skutkować
odpowiedzialnością karną lub cywilną.
Kiedy eksmisja jest możliwa?
Eksmisja lokatora nie zawsze jest
dopuszczalna. Prawo chroni lokatorów, szczególnie w zakresie zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych. Niemniej istnieje wiele sytuacji, w których właściciel
może skutecznie dochodzić opróżnienia lokalu. Najczęstsze przyczyny eksmisji to:
1. Brak tytułu prawnego do lokalu.
Taka sytuacja dotyczy między innymi byłych najemców po wypowiedzeniu umowy, osób,
które nigdy nie zawarły umowy, członków rodziny, którzy mieszkali w lokalu
bezpłatnie za zgodą właścicieli;
2. Zaleganie z czynszem przy
spełnieniu określonych przesłanek;
3. Rażące naruszanie porządku
domowego, dewastacja lokalu;
4. Stosowanie przemocy.
Jak wygląda postępowanie
eksmisyjne?
Konieczne jest przede wszystkim prawidłowe
i skuteczne wypowiedzenie umowy (umowy najmu lub umowy użyczenia) jeżeli umowa
była zawarta lub wezwanie do opuszczenia lokalu. Dokument musi spełniać wymogi
ustawowe – błędy formalne mogą przyczynić się do przegrania sprawy.
Następnie, jeżeli wypowiedzenie umowy
lub wezwanie do opuszczenia lokalu nie poskutkowało, konieczne jest złożenie
pozwu o eksmisję (o opróżnienie lokalu). Pozew składa się do sądu
rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Jeżeli lokal znajduje się w
Szczecinie, to pozew należy złożyć do właściwego Sądu Rejonowego w Szczecinie. W
pozwie należy w szczególności wskazać podstawę eksmisji (na przykład brak
płatności, bezumowne zajmowanie lokalu), dołączyć dowody potwierdzające posiadanie
tytułu prawnego do lokalu oraz potwierdzające zasadność eksmisji.
W postępowaniu Sąd bada czy składający
pozew ma tytuł prawny do lokalu, czy eksmisja jest zasadna, czy lokatorowi
przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sytuację rodzinną i majątkową lokatora.
W praktyce sprawy eksmisyjne trwają nawet kilka lat – wiele zależy od
aktywności stron i obciążenia sądu.
W wyroku nakazującym opróżnienie
lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu eksmitowanej osoby do zawarcia umowy
najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których
nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie
właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd
co do zasady nie może orzec o
braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec między innymi
kobiety w ciąży, dziecka (małoletniego), osoby niepełnosprawnej, osoby posiadającej
status bezrobotny czy obłożnie chorego. Jednak sąd może orzec o braku
uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu nawet wobec wyżej wskazanych
osób, jeżeli mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich
sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym
zakresie.
Co oznacza orzeczenie o
uprawnieniu do lokalu zastępczego lub brak takiego uprawnienia? Jeżeli Sąd orzeknie
o braku uprawnienia, to eksmisja co do zasady może być przeprowadzona
niezwłocznie. Jeżeli jednak Sąd uzna, że osoba ma uprawnienie do lokalu
zastępczego, to eksmisję wstrzymuje się dopóki gmina nie zapewni takiego
lokalu.
Wyrok i egzekucja komornicza
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku
eksmisyjnego i upływie określonego w nim terminu na dobrowolne opuszczenie
lokalu, właściciel może skierować sprawę do komornika.
Wyroków sądowych nakazujących
opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca
roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu,
do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Jak wygląda eksmisja przy
najmie okazjonalnym?
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą
fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania
lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego
lokalu załącza się w szczególności:
1. oświadczenie najemcy w formie
aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do
opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego
lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2. wskazanie przez najemcę innego
lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji
obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela
lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na
zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w
oświadczeniu.
Zawarcie umowy najmu
okazjonalnego, przy spełnieniu warunków ustawowych, może pozwolić na eksmisję
bez konieczności przeprowadzania długiego postępowania przed sądem, co znacznie
skraca całą procedurę.
Jeżeli najemca po wygaśnięciu lub
rozwiązaniu umowy nie opuści dobrowolnie lokalu, to konieczne jest doręczenie
najemcy żądania opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym
urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie powinno zawierać co
najmniej elementy określone w przepisach. Po upływie terminu określonego w
żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności
aktowi notarialnemu. Sąd powinien niezwłocznie nadać klauzulę wykonalności.
Następnie, po uzyskaniu klauzuli, właściciel może złożyć do komornika wniosek o
wszczęcie eksmisji.
Ile trwa eksmisja?
To jedno z najczęściej zadawanych
pytań. Cała procedura eksmisyjna – od momentu złożenia pozwu do faktycznego
opuszczenia lokalu może trwać nawet kilka lat. Jest to jednak zależne od
okoliczności, w szczególności od tego, czy Sąd uzna, że osobie eksmitowanej przysługuje
uprawnienie do lokalu socjalnego. Właśnie dlatego prawidłowe przygotowanie
sprawy od początku ma kluczowe znaczenie.
Ile kosztuje eksmisja
lokatora?
Na koszty sądowe składa się przede
wszystkim opłata od pozwu w wysokości 200,00 złotych. Poza tym uwzględnić
należy ewentualne koszty związane z wynagrodzeniem reprezentującego nas radcy
prawnego.
Warto pamiętać, że
właścicielowi przysługuje również odszkodowanie za bezumowne korzystanie.
Dlaczego warto skorzystać z
pomocy radcy prawnego przy postępowaniu eksmisyjnym?
Eksmisja to postępowanie pełne
pułapek formalnych. Najczęstsze błędy właścicieli to wadliwe wypowiedzenie
umowy, niewłaściwie sformułowany pozew, brak wniosków dowodowych
i niezebranie właściwych dowodów.
Jak widać eksmisja lokatora jest
możliwa, ale wymaga spełnienia ustawowych przesłanek, przeprowadzenia
formalnego postępowania sądowego, cierpliwości i znajomości przepisów i przede
wszystkim odpowiedniego przygotowania przed wszczęciem postępowania.
Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości w Szczecinie lub okolicach bądź w
innym miejscu w Polsce i rozważasz eksmisję lokatora, warto skonsultować się z
radcą prawnym już na etapie pierwszych problemów. W wielu przypadkach
odpowiednio poprowadzona sprawa pozwala uniknąć wieloletnich sporów i strat
finansowych.
